中国产业集群高层论坛暨《中国产业集群蓝皮书》
第五届中国宏观经济走势与产业发展高层论坛
第三届中国金融形势与产业发展深度分析会
第二届中国金融形势与产业发展深度分析会
第六届中国宏观经济走势与产业发展高层论坛 在全球金融危机的背景下，2009年可能是新世纪以来我国经济发展最为困难的一年，虽然政府及时果断调整宏观经济政策，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，迅速出台促进经济平稳较快发展的一揽子计划，以期推动中国经济均衡发展，并取得一定成效，但同时应该看到，世界经济衰退的基本态势没有根本改变，经济复苏仍可能经历一个较长和曲折的过程。 为帮助各界准确把握国家宏观经济形势，国务院发展研究中心决定在京举办“第六届中国宏观经济走势与产业发展高层论坛”。本论坛由国务院发展研究中心宏观经济研究部主办，国研网?国研大讲堂承办，届时我们将广泛邀请包括国务院发展研究中心专家在内的政府决策机构官员和国内外研究机构知名学者共同分析研讨2009年上半年全球及中国经济运行态势和下半年经济发展趋势、我国对外贸易怎样过冬、积极的财政政策将如何继续刺激经济发展、产业振兴规划的出台和实施究竟在多大程度上助推经济发展等方面的问题。 论坛组委会诚挚地邀请您出席本次论坛，我们相信，您的支持将有助于推动各级政府、经济学界、行业界间的有效沟通，实现信息的多向交流。有关论坛最新信息资料请登录国务院发展研究中心信息网（www.drcnet.com.cn）。
第六届中国宏观经济走势与产业发展高层论坛时间：2009年7月26日上午主办单位：国务院发展研究中心宏观经济研究部承办单位：国研网·国研大讲堂专 题：产业振兴规划与行业政策解读主 持 人：张立群 国务院发展研究中心宏观经济研究部副巡视员 演讲题目：当前楼市发展态势的几点分析演 讲 人：顾云昌 中国房地产及住宅研究会副会长演讲内容： 主持人魏加宁：我们邀请下一位演讲嘉宾，题目是“当前楼市发展态势的几点分析”。演讲者顾云昌先生是中国房地产及住宅研究会副会长，是著名房地产专家、学者。中国房地产研究会副会长、住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任、北京大学博士生导师。现在我们欢迎他。 顾云昌：各位上午好，我记得上次国研网的论坛了美国的次贷对中国房地产的影响。我听李所长讲了一段钢铁好象在冬天，但是房地产好象不是冬天，冬天好象已经过去了，所以对当前的楼市发展态势提一点意见。 我的第一个题目是盛夏之迷，房地产已经不是冬天了，因为刚刚已经打了一炮。为什么说盛夏，因为当前的销售情况相当不错。全国的房地产销售今年上半年的情况看，它的增长速度超过了抗冻的2007年。商品房销售的面积同比增加31%，销售额同比增长53%，请注意增加53%的销售额。商品住宅同比增加33%，销售额增加了57%。所以我这里第一个标题是“跌跌不休和升升不息”。前两天我看了报道美国的房价还在下降，特别是纽约这样坚挺的地方同比下降了18%，英国同比下降了11.7%，日本的地价同比下降15.5%。中国的房价怎么样？6月份的时候，全国的房价全部转正，这有两个指数，一个是同比，一个是环比，这大家都知道。 环比是这样，我国的房价从本世纪开始到2008年的奥运会之前的一个月7月份，每个月环比都是上升的，但是开奥运会的时候，我们的房价开始下跌了，一直跌到今年的2月份。8、9、10、11、12、1、2，这个曲线房地产价格的环比是下跌的，今年3月份开始回升了走出谷底了。回升的速度是每个月加速0.2，3月份0.2，4月份0.4、5月份0.6到6月份0.8，这是环比。同比过去也是增长了，去年12月份出现了同比下降，下降了0.2%。6月份的时候又同比转正，上升了0.24。也就是说中国的房价从整体上已经走出了谷底。当然这个当中，我们据70个城市的报道，大概63个城市是房价环比上升，还有7个城市是房价环比下降。里面一半的城市房价同比上升，一半城市房价同比下降。所以和世界发达国家形成了鲜明的对照，我们已经出现了升升不息，近期的股价、房价不会出现大的问题往上走。 第二从“刚性需求”到“投机需求”，现在建成刚性需求，这谁都没有解释，也就是非买不可的人叫刚性需求。相对刚性需求有柔性需求，这是我的发明。人们说刚性需求，柔性需要是什么？改善性需求，投资性需求，有收缩性的买也可不买也可。现在中国来看是刚性需求高，柔性需求当中有改善需求、投资性需求简称是投需。今年3月份的时候，还在争论中国房地产的小阳春是不是真的，有的人说是假的，是开发商雇着老太太弄出来的销售额，还在怀疑它的真实性。到了5月一看不是假的真的的问题，而是春天是不是已经到了夏天的问题。我们看到一些热点城市，北京、上海、杭州，我去看温州的房价了不得，已经超过了历史的峰值。开发商说今年3月份以来房价已经同比增加了30%到50%，北京的房价也是今年已经涨了27%，已经接近或达到历史的峰值。北京市峰值是2008年4月份是最高，现在看今年1月份的时候价格最低，现在已经快接近2007年的4月份，今年6月份比去年4月份差一点，北京市公布的竞价是1.34万多，去年公布的是1.37多。大部分会超过历史的峰值，总体上是接近历史的峰值。 当我们讨论小阳春的时候，现在已经到了盛夏的情景，排队的甚至于现在北京市出现了尾盘惜售，这种情景开始出现了。看到这轮房地产市场的起来很有意思，和上一轮不一样，上一轮的房地产市场是谁拉动，谁首先进入到市场来发展？商品房谁首先进入到里面去买的？ 2001年我们宣布单位买方退出市场，个人进入市场，首先是有钱人买房。他们一看分房没有戏的，赶快买。他们带动下接近着是中收入家庭买，高收入家庭买200平米，他们100、120平米。接着是中低收入者进入了，这个时候房价已经涨了。这个时候有一部分人有意见，网上骂街了，好不容易攒钱买房子房子已经涨了。结果宏观调控房价平稳下来，但是这些人的需求是刚性需求。最近我发现刚性需求里面特别的刚性需求，这是特刚。这是丈母娘的需求，小两口还没有结婚同居了很长时间了，女儿要生孩子了，丈母娘说了小子你不买房子怎么怎么的了，这是特殊刚性需求。这是中国的房地产市场存在的，而且大家发现开始回落了，而且特刚者觉得房价差不多了，我也买得起了，但是他买得不会太大，所以看到二手房的市场火爆，50平米、60平米的卖得很好，后来发现90平米的卖的很好，中小套型的房子很快卖完了。5月份的时候，出售平均每套面积增加了100多平米了。6月份的时候我们发现，当然杭州更早一点，杭州五一节的时候我已经说了，杭州不差钱是不差热，投资需求进入了。而且采访了很多，有一些刚性需求还在判断房价是不是能再涨，能不能再降啊？还有什么不满意的地方，正在讨论的时候，他们投资需求一下子拿走了，非常了。也就是这样的情况下，房价是涨了。 这次的我们整个市场热起来，上次热起来是从高端需求往下推，这次是从低端往上推，而且推的速度远远高于上次的收入。上次收入是2001年中低收入家庭要买房了，这次从低端马上就到了上面的投资需求。前两天参加会议，温州的朋友说我来北京转一转，说一看房子才1.5万多，1.4万多，温州的房子还2万多元钱，买了不对还有钱，还来一套。这是当前热点城市的市场情况。 我们在分析中国的楼市在吃了兴奋剂一样，突然时间又起来了，回暖的时候之快。大大的超过了我们的预料，我们专家、企业家们谁都没有想到房地产的市场会热得这么快。什么原因导致了这样的情况？首先分析一下我们的刚性需求怎么来的，一个是刚性需求，一个是政策利好，一个是房价回调，一个是刚性需求存在。国家统计局数据显示全国的房价跌幅不到，同比下降1.8、1.9，没有超过2%。实际上数据按房地产交易所的数据显示全国的房价普遍降了10%以上，有的到了20%，有几家开发商的老总说最高价位和年初最低价位大概下降了15%-20%，低潮的时候在全国只有5000元钱，好几家公司也是这样的意思。房价实际同一个楼盘的降幅大概是10%到20%，最严重的是深圳，关内降了20%，关外降了50%，许多人认为底已经到了，我该出手了。这样的情况下，尽管说中国的房价还没有到底，还有再降30%到50%的可能，他们的判断实际上和市场的实际差得太远。去年年底的时候记者问我到底了没有？我说离底不远了，有的说你的回答很狡猾。我确实不知道底在哪里，就像我们的股市一样，有人说会降到1200，甚至是1000以下的，现在来看房价是没有了。大家会体会到，春节前买房是最合适的，春节之后慢慢往上走，现在还没有达到峰顶，现在有的楼盘已经超过了峰顶，特别是郊外的楼盘。 也就是说，我们的市场是刚性需求是这样起来的，政策利好很清楚，大家都会算帐。利率降低了，首付款降低了，特别是二套房从1.1的利息到0.7的利息差了很多，买一套100万的房子，可以少20几万，所以是三降造成了刚性需求的增加。一是降利，二是降税收，三是降房价。这是使我们的特刚，刚性需要者、改善需求者。我们分析一个是刚性需求者，一个是见机改善需求者，还有一个是抄底者，这就像温州的朋友，一看底部已经露出来了，我们就开始抄底了。 这样的话楼市发生了变化，刚才讲的数字，商品房销售面积增长了30%，销售额增长的50%，这差了20个百分点，这说明了房价涨了。我们刚刚回来怎么涨得那么快，这样我们高端楼盘价格加大，这样的话平均的销售额增加了。同样的一平米1万元钱卖的是销售量，销售额已经增长开来了。也就是说在许多热点城市，经济发达的城市明显看出来，投资者、投需者的身影。投资需求者为什么要投入市场，是判断中国的市场已经见底了吗？中国的实体经济还没有完全恢复，有很多不稳定性，为什么导致了投资需求出现。很简单，问投资需求者，大家说都听说有通货膨胀，都听说流动性过剩。中国上半年发了7.3万亿的新增贷款，4万亿一篮子计划，尽管有关部门说今年不可能出现通货膨胀，但是通货膨胀的预期有，首先是货币膨胀，下一步可能是通货膨胀。钱不值钱了，这样的情况下，我们发现：第一，财富阶层或者是有钱人资金搬家了。他本来存银行的，现在存银行的钱不是钱，趁着机会赶快把钱换成砖头。企业家很清楚，在流动性不足的情况下，经济危机的情况下现金为王。开发商都是借现金的，去年的现金很紧。反过来流动性过剩，钱不值钱了。最近我看了什么是通货膨胀，两个人住在房间里面，一个是赚了钱就放箱子里收起来。那个老兄赚了钱喝啤酒，然后把瓶子放在底下，最后谁有钱？我想老百姓很明白这样的道理，所以现在把钱换成了房子。实践证明，十年投资最保险的是房地产，买股票现在有的还在套牢了还没有出来，黄金谁也搞不清是涨还跌，买古董怕上当。像温州的朋友过来北京来，买房子，这就是流动性过剩和通货膨胀预期情况下老百姓财富阶层的心理状态。 第二，我们的实体经济还有问题，看了资料说70%的生产资料和商品都过剩了，我们大多数的产业是产能过剩的，产能过剩的行业再投资进去，什么效率效率说不上来，但是发现楼市是有收益，找一个资金避险的地方。沿海地区的中小企业家不干，我把钱拿出来。再加上我们7.37万亿的投资，我看是哪位专家计算的，说有一半的钱流到了股市、楼市、票据市场，有没有这一回事，起码有一部分流到了中国楼市。中国投资者的旺盛是由于当前宏观经济的形势造成的，实际上一句话是资金搬家。因为老百姓的半年历年来财富的增长没有那么多，尽管2007年、2008年刚性需求有积压、积存，集中释放没有那么大的量。中国的楼市是热点城市明显了。 下面的话是“倾缸大雨”，这也是我听了一些报告之后有想法。中国的经济好象像现在的天气一样，下雨下得太大，暴雨，雷阵雨。雨太大了之后，一下子地面就起了泡沫了，起了泥浆了。但是我们的实体经济受到雨水的侵蚀不多，雨下去了在楼市、股市有泡沫，但是我们的实体经济需要水分，还要不要下雨，这是从楼市角度考虑宏观经济层面的问题，我是这样判断的。 下面两难选择。这样的宏观形势下，我们从房地产的工作者考虑到宏观经济有两个选择，一个是继续促增长很容易，可能有催生新的泡沫。从几个热点，尽管城市在几个热点少数的城市，全国600个城市里面挖不到60个城市里面，几十个城市，就像我说的长三角的城市，和北京珠三角的一些特拉的城市，这些城市有催生的泡沫由于投资需求很旺盛。但是继续促增长，继续搞的话，这个地方的楼市会加快往上涨。全社会最关注的是价格的问题，是不是有催生新的泡沫，如果大量压泡沫又可能导致增长的停止。大家房地产刚刚起来，信心改变了，现在说要改变方向了，会不会对整个经济增长，房地产的增长发生逆转。所以，现在我们感觉到有两难的选择。 到底有没有两全其美之策。这里我想分析一下房地产的另外两个数据，刚才说了销售量和销售额，这是同比增长已经转正了。特别是销售面积的增长销售量的增长已经达到了历史的最高水平。但是我们看到另外的数据，一个是开发商的买地，一个是新开工面积，一个是投资增长。1到6月份全国开发商的买地同比仍然有20%的多下降。土地的增加是同比下降的，尽管有帝王出现，这是局部下降。我们新开工面积同比下降10%多一点，这两个指标下降的时候，我们看到房地产开发投资同比增长9.9%，9.9%的增长速度比起全国的固定资产投资增长速度33差距还太大。上半年7.1%的GDP增长和33%的固定资产投资是相关的，但是这块房地产几乎没有，因为房地产投资在今年1、2月份的时候只有增长1%，1到3月份增长4.1%，1到4月份增长4.9%，1到5月份增长6.8%，1到6月份增长9.9%。但是上半年只有9.9，这比起固定资产投资的时候差距太大。第二，自己和自己比，房地产投资从2002年起到2008年，每年都在50%以上，这都超过的固定资产投资总的规模的增长速度。今年到目前为止9.9，应该说这样的增长速度，如果全年9.9是不理想的，因为中国GDP增长要很大程度上靠房地产。 也就是说在现代的情况下，房地产投资刚刚在回升，应该说回升的势头还不错，应该保持这种房地产回升的速度。因为房地产的投资增长显示出老百姓的需求，因为买房。买了房之后开发商才开始感觉到要不要来新增加开工面积，要不要买地。这个势头刚刚开始，有一个滞后效应。所以从整个宏观经济层面来讲，房地产要保持一定的增加。同时，我们看到中央的对房地产的看法，中央对房地产的决策也是非常清楚的。今年两会总理政府工作报告，对房地产的描述有439个字。可以说，他对房地产的这份描述远远超过了其它十个振兴行业的文字数量。这我并没有贬低任何振兴行业，也没有说用文字来比振兴行业的重要程度。但是可以看出来，为什么要用四百多个字来对房地产提出要求，说明房地产在国民经济当中的重要地位和在保增长当中的作用。 刚才说到了房地产投资对整个经济增长的作用，因为房地产投资占到整个固定资产投资的20%。如果这20%的增长速度放慢，对整个的投资增长、经济增长问题很大。第二，从房地产的销售额占到全民消费的比例。大家知道今年上半年社会零售总额增长15%，应该说这相当不错了，这来之不易，包括家电下乡都在里面。但是我们每年的房地产销售额是多少，2007年是典型的例子。2007年全国老百姓城市居民花了3万亿买新房，大概花了1万亿买二手房，加在一起是4万亿的买房的支出。2007年全国的社会零售品总额不到4万亿，老百姓花了4万亿买房，花了9万亿买买房之外的其它东西，包括冰箱、彩电，所以房地产不是从投资角度，而是从消费角度拉动经济增长，这种力量是相当明显的。所以，去年以来我们一直出台政策稳定消费者稳定销售，现在是要稳定房地产的投资。很清楚房地产对国民经济的作用在这里，是中央需要房地产起来。很清楚总理今年报告当中，7月几日开座谈会的时候仿佛谈到增加最终需求对经济增长的拉动力，我想房地产是最终需求，老百姓买房是最终需求，要看到这样的东西。 如何来达到两全其美，我现在看了一些媒体的报道，一些财经在评论，房地产又出现了2007年的亢奋，我们政策应该是回到2007年的情况合适不合适？比如说收紧银根，让开发商资金链断了，这断了之后才能到头，有了这样的想法。他感觉到房地产降的时候资金是最紧的，开发商不得不降价。我觉得这种做法可能不可取？为什么？我以后会来分析这样的事情。 现在有人看到了二套房政策，有的人看到了二套房的政策也收紧了。大家看到二套房的政策不是收紧，这是严格执行。这二者是不一样的，二套房政策我觉得是适度合适的，没有人改变二手房政策，只不过前一段时间执行是放松了，不该享受二套房的人买二套房也享受了二套房的政策。开发商、银行也收益，第三套房第四套房也给他，甚至有的时候是成本价，抵押贷款几乎不赚钱，因为银行也做抵押贷款的买卖。所以现在在楼市、车市投资的需求，有的地方出现了矛头，对投资需求是旺盛的。这我是完全赞成的。3月份的时候我觉得二手房的政策能不能放松一些，刚性需求没有出来，没有改善需求怎么办。到了5月份我不敢说了，来得太快了，这个市场的变化。所以，现在我首先看到了五一节之后上海、杭州等地，北京是准备放松的，请注意这样的政策。实际上中央的政策层面没有变，只不过执行得严格不严格的问题，你自己松了口子，出了问题你负责。 为了说明这样的问题，我下面分析一些情况。中国的房地产市场到底是什么事情，为什么变化这么快，中国的实体经济整体没有热起来，甚至中国的房市、楼市出现了盛夏的感觉。我认为归根到底中国的房地产一直存在着钱松地紧。这什么意思？房地产市场和其它市场一样，决定整个房地产市场价格的是供求关系。从产品供不应求必然涨价，供大于求必然降价。我们一直举这样的例子，去年512汶川大地震之后，有一个短消息发过来了，那个时候正值世界的油价突破了130美元、140美元。有人发短信说为什么油价那么涨得那么快，是因为汶川加油，四川加油，中国加油，全世界都在给中国加油，所以油价涨了，这是原理。 为什么价格房地产涨，是供需时代。我认为2004年之后一直存在着钱松和地紧的情况，流动性的资金很多，钱松了。2004年、2005年、2006年都有流动性过剩的事情，流到楼市来钱多，钱多了大家过来买地。流到开发商手里买地，家庭钱多的买房子，这肯定是供不应求的。供给问题，需求旺盛。过去几年实际上大家看到收紧银根，收紧地根，银根是紧的，需求者买房者的钱是松的，没有什么政策限制。买房只要多少多少我都借给你，我们金融改革之后，商业银行有的是钱。对开发商的贷款是有政策限制的，但是对个人的贷款是放开的。2007年个人抵押住房贷款同比增加的88%，一年增加了88%的钱给大家去买房子。给消费者的钱通过银行金融杠杆放大了买房者的购买能力。由于钱松金融杠杆使买方者的购买力提升了，这就进入了楼市。反过来收紧银根，对开发供应者的投资资金收紧的。这两个收紧之后使供应量很紧张，需求量放大了，必然造成了钱松的情形。我有数据说明，2004年、2005年、2006年我们供应和需求之间是供不应求，差距也越来越大。 地紧：城乡建设用地阻隔下的单一、垄断性供地。我们的城市供地，国资部门说我们的土地不存在地方的问题，有的报告说我们的土地空置了10万平方米，我觉得在哪里不知道。从市场反映来看土地是紧的。广渠门开的天价地，这样的黄金地段的地不多了。从总量来讲，看了我的数据从2004、2005、2006、2007年、2008年中，全国土地供应量增长速度远远低于商品房销售的增长速度，而且大概5年当中有3年是同比下降的，供地数量是同比下降的，我们的销售量是同比上升。可以看看，我们土地供应的方式或者是土地开发是改善了？没有改善，还是那样的。总量看起来很清楚，特别是我看到了比如说上海，2007年、2008年的土地供应量只有2003年、2004年当月土地供应量的1/3。深圳2005年、2006年的土地供应量只有2001年、2002年的1/3，北京2005、2006、2007年连续三年没有完成土地供应计划，这意味着房屋的开工量同比下降，房屋的供应量同比下降，但是我们的需求在上升。有的说平衡一点，土地供应量比较充分。 举个例子，重庆，重庆是直辖市，十年有多少的土地开发。比如说长沙，肯定土地供应很充分。紧张的地方除了需求旺盛之外就是土地供不应求，从全国来看是这样的问题。我们是城乡建设用地阻隔下的单一、垄断性的用地。城乡建设用地是阻隔下的，大家知道我们的法律规定，在座的各位不能到农村买房买房是违法的，这是法律规定的。但是农民可以到城里买方，但是他没有钱，你有钱去农村买房是违法的。当然开发商和村长一起来搞小产权是违法的。我们发现了农村的建设用地，农村的宅基地越来越闲置，城市的土地量越来越少，因为我们要保护18亿亩耕地的红线，按照这显示，我们未来十年当中每年可以用于建设用地的每年只有175万亩，但是过去若干年当中我们是1200万、1400万亩。城乡当中1/3是用于房地产开发的，房地产开发用地是不是紧张，我想不用多说，肯定紧张。 我们未来还要城市化、盖房子盖到哪里去？怎么盖法？往空中盖也有限度，我们旧城改造难度越来越大，现在拆借费越来越大。现在北京后海前两年每平米拆借2万、到3万元一平米。一个是储备，拆迁的问题、资金的问题等等。这样的供应体系是单一的垄断性供应土地，和公开的市场化的既有刚需又有柔性又有投需的情况下，向全世界公开卖房子的市场上，你说我们的房地产能不紧张吗？这就是我们钱松和地紧的原因。尽管2008年有好转，大家信心和预期不足，压力来临，而且整个市场上调控。实际上整体中国房地产市场今年之后必定出现了现在的形势。 我们感觉到钱松会变换，地紧改变难。钱松的情况又金融货币政策可以来调控，也可以提高准备金率，房子流动性的问题，但是这是有限的。可以对买房者二手房收紧，但是土地紧张是很难改变。这是我们的法律要改变，城乡的土地要合理地流转等等，现在中国的房地产是这样的情景。 这样的情景我们讨论维稳之要，这个维稳是房地产市场的维稳。我的观点，还要调整供给关系。如何取得两全其美的供求关系，供求关系的着力点应该尽量地增加供给。我不主张现在继续压缩需求，压什么样的需求？有人说增加供应，现在说库存量很多，中国的房地产库存量很多，产能化过剩，钱多了卖不动，请注意这些报道有问题的。实际中国的房地产市场这几年一直处在供不应求当中。我认为中国房地产市场和我们国内的大多数市场不一样，不是产能过剩，中国的房地产不存在产能过剩的问题。最近有人算了几笔帐，比如杭州、上海，现在如果新的房子不再拿出，不再有新的供应量，现存的库存还有三个月就卖光了。南京还有四个月，北京、深圳多一点还有半年。也就是库存很有限的，有的城市后续很紧张了，库存卖光了后续有没有？今天卖的土地要一年之后才能上市，不能提前。已经存在了这样的问题，当然许多地方不是这样的，整体上中国的房地产不存在产能过剩的问题。 第一，刚才讲了我们的库存不多，我们的控制面积只有1亿多面积，现在不到1.6亿，其中还有一半是商业用房写字楼，住宅也不到1亿有7000万、8000万的规模。中国没有开发商控制的媒体，因为中国媒体不知道。第二，没有产能过剩，也不会有产能过剩。我们开发的住宅，今天讲住宅是消费品不是生产能力的生产资料。它的消费资料，哪有产能过剩一说法？第三，即使是将来都盖了房子都没有问题，我认为也没有问题。因为城市化在进城当中消耗量很大。我们现在的城市人口47%不到50%，未来城市人口有70%甚至是80%，我们有20年、30年的城市化进城中，有多少人进城需要多少的房子，即使多盖一点，今年多一点控制一点。但是以后还得消耗，当然不存在这样的问题，另外适当的库存一点都没有了，那样房价涨得更快。我们最紧张的时候还有2007年的库存。更主要的一点，我想表明房地产的增加投资、增加供应量不仅不会增加产能过剩，而且还能消化产能过剩。 刚才我们的李所长讲到，钢铁1/3用到房地产，我们现在的钢、水泥等等许多行业是产能过剩，家具、家电产能过剩，靠房地产消化，投资都得房地产消化掉。我觉得这是消化产能过剩，我不知道有关部门想清楚了没有，现在老百姓有钱干嘛不让他买，他把钱放在银行里面死了，他把钱换成砖头的过程就是把经济盘活了。增加投资就增加了GDP，增加了GDP建筑业也活起来，家具也活起来，家电也活起来，就业投资拉动。股市、楼市为什么上得快，股市一下子翻了一番，这和投资、资产有关系。人们感觉现在要换资产，钱进入了资产领域，没有进入到生产领域。但是房地产同时也是生产领域，本身是一种投资现象，生产领域。它的上下游都是生产领域，通过房地产的拉动实体经济。不能把房地产看成是虚拟的，也不能反过来把房价看成实体经济，有投资的一面，房地产就有这特别的地方。说股票有点向下，说有投资价值。但是和实体经济又连在一起了，他起来了实体经济怎么没有起来，几十个行业。我们现在大量投入房地产有什么不好的？怕浪费了。有的人说两套房、三套房，这没有关系，这个钱只要是他的钱也没有关系。一个是套要出租，这增加了社会的供应量。另外是他买的房子这促进了城市的需求，他得出税。最怕的是他借了银行的钱，利用金融杠杆就厉害了。就像我们炒股票一样不能借银行的钱来炒。我买楼主要是用自己的钱，把握住他的支付能力，购买能力，就不会有泡沫进入没有危险，这有什么不好的？因为中国客观地存在着贫富差距太大，财富阶层的钱怎么调出来，买衣服，买LV的包一两个就够了，天天上馆子吃吃得很多病都出来了，买房子没有什么不好的，将来财产变成了财富没有什么问题。我想应该尽可能地增加供给。 增加供给是增加投资，这是当宏观经济的需要。同时增加了供给，供应量大了之后，供求关系平衡了，又稳定了房价，这是两全其美了。为什么前几年没有增加供应，老在呼吁，但是宏观经济的支撑层面不支撑你大量增加供应量，因为要收紧银根，固定资产投资太大，房地产是组成部分所以供应量不要太大。尽管我们说有保有压，我主张在保住宅建设量，但是客观上不能这样讲。所以过去几年的宏观调控都是在压需求，从压需求抵御房价起到一定的作用，过去是宏观层面不支持不鼓励，我们投资层面还要控制，现在需要你增加投资的时候，为什么不大大增加供应量，有什么不对呢？ 当然也有困难，困难是土地供应，不是一下子拿出来的，现在很多准备不出来。所以在土地供应量方面更多地增加土地供应量，想办法盘活存量，增加供应量，而不要在一些问题上讨论不休，房价、地价没有意思。老百姓怎么想我不知道，我是这样想的。土地部分增加供应量，房地产部门增加房子量，这样就盘活了。现在有租赁房，有经济适用房，这让增加供应量，调整供求关系。 我讲一个题外话，最近一个朋友告诉我正在搞北京市调查，发现北京市有多少人住在地下室。100万，100万地下大军，保安、炸油条的。还有是穷居，最主要的是三套房子里面住了20个人、30个人，所以我们城市化过程中是非常低级，没有给他们提供更多的住户，他们只能住地下，把这些人的住房得解决了，我们有多少的空间。当然这些人没有钱，因为农村的房子盖得很好，不值钱。如果把农村的宅基地盘活，他的收入增加了，城市化进城质量起来了，经济发展了。在我看来中国经济发展本质在哪里，要增加耐用品的消费。 我们生活有这样的过程，开始是生活必需品，逐步向耐用消费品消费。最终消费是拉动经济增长的最终动力，最终消费是什么？无非是家电，汽车，住宅。家电是百元级的消费品，这是美元。汽车是千元级的消费品，住宅是几万级的消费品。只有把住宅调动起来了，内需才起来了。现在大家算算你家产当中房地产占多少？恐怕要占一半以上。我们应该要把房地产充分地供应起来，现在是非常有必要的。 第二讲需求，需求看来实火要点旺，需求要控制。改善性需求、刚性需求，甚至于投资需求，只要花自己钱的不需要金融风险，这都可以进来。但是虚火要上，因为房地产价格太旺，这是投资需求点燃的，这是金融杠杆化过来的，这个问题就起来了，要把虚火控制住。所以二套房政策的严格执行是对的。 当然这里面还要注意地区差异性，因地制宜，地区差异太大。我们讨论热点城市有投资需求的时候，新疆这个地方恐怕不行。这次“75暴乱”，我7月4日在新疆，我走了。新疆的楼市刚刚起来，希望维持稳定势头进一步加快形势，但是这次新疆75暴乱之后肯定又不会起来。当然全球不是新疆，整个需求是在刚性需求之后，能不能把投资需求跟上，能不能稳定增长，跟国民经济做的贡献。刚才我讲的热点城市的事情不代表全国的市场，全国的市场一定是稳中有升的，包括房价、销售量都是这样。正因为区别对待。我们主张要调控的话一定是因地制宜，统一下面地方有不同的对策。 有一个展望，我觉得主要取决于宏观大势，着眼于全局利益。下面开始都说了不多讲了。整个宏观层面现在尽管企稳回升，但是有不确定性、不稳定性，中央政治局刚刚对整个的形势做了分析、表态，我非常同意这样的观点。房地产市场今天只是一下子起来，完全有宏观经济的原因，货币政策的原因。我们的房地产要保持稳定的增长，我想突出稳字，恐怕稳定销售、稳定房价，稳定买房者。开发商因为稳定要理性地面对，买房者要理性的面对，我们的媒体要进行理性的宣传。我们现在容易把重点城市的情形扩大化，北京这样、上海这样，全国就是这样了，这样就出现问题了。但是全国城市出现的问题地方也得应对了，整体看房地产市场今年下半年房价还会往上升，因为现在的供求关系摆在这里了，一些热点城市会出现反复，小幅度的震荡都是可以。7月份的交易量有的城市是低于5、6月份的平均水平。 房地产市场很有意思，一种是得恐高症的人。投资需求者不是恐高症，是追涨族，越涨越来。所以投资看哪种主导市场，3、4月份是恐高进入到市场，5、6月份是追涨族进入的市场。房地产上涨很有意思，我们看了人文股市和楼市之间的关系，股市上了楼市也上了，赚了钱买房子。第二，我发现了企业家实体经济赚不了钱也来买房，赚了钱买房赚不到钱也买房，这是热点城市的反映。我们研究一下楼市的变化就能悟出道理来我们如何应对，政府层面如何判断。现在还在判断当中，我认为整体形势是不错的，但是一定要客观的分析。 主持人魏加宁：感谢顾会长的精彩发言，下面进入到互动时间。 提问：我想请问一下现在有关于经济适用房的政策有什么发展变化？ 顾云昌：这次保障性住房国家层面分为两类，一类是经济适用房、一类是廉租房，我不知道你问的是两个房子？ 提问：廉租房。听您讲有一个租赁房，这个政策限制是什么样的状况？未来发展的趋势是什么样的？ 顾云昌：经济型住房是盖了之后卖的，廉租房是盖了之后出租的，这面向的群体都是低收入嘉宾。我们发现在许多大城市住房困难不是低收入家庭，而是中低收入家庭的夹心层，所以搞这样的公共廉租房。面向城里的家庭，特别是没有户籍。现在北京、上海很多北漂或者是没有户籍的人，是享受不到经济适用房的。像北京搞了限价房、广州搞了限价房，这是卖的。有没有不是附近人口的，享受不到低收入保障层的能不能享受夹心层的公共租赁。这提出来不久，真正的实施还没有更大的进步，有的城市正在部署，是这样的情形。 提问：房地产是经济增长的发动机，我们也面临了国际金融危机、美国次贷危机也是由房地产引发的危机。而中国现在的房地产发展存不存在着美国次贷危机的问题，如何防范风险？ 顾云昌：谢谢这个问题，某种程度上讲中国房地产这么快速的回暖是美国次贷危机发生得好，而不是它捣乱。去年中国的房地产已经出亢奋，按照规律2008年肯定要调整。恰好碰到了美国的次贷危机造成了全世界的金融危机和世界的经济衰退，这个时候各国来加大力度刺激经济，中国也是这样，刺激经济有力地刺激了中国房地产的市场。所以这次房地产调控的时间不算长，比预期短，房地产市场的冬天也没有预期那么冷，这是刺激的结果。实际上美国的次贷反过来讲帮助中国楼市的快速回升，因为我们调控的力度大了。 第二，美国次贷和中国的关系，美国的次贷是次级抵押贷款。美国的个人抵押贷款分为优极、次优级、次级。美国为了拉动经济增长特定情况下使次级购买者进入了市场，把我们的购买能力大大放大了，我没有支付能力了让我买了房，造成了房地产泡沫起来，起来之后破灭，这就造成了金融危机。在中国来讲，我们现在尽管没有次贷，我们有各种抵押贷款，目前看来中国个人抵押贷款的资产质量是比较高的。尽管前一段时间有些人说深圳短供，这是比较少的，尽管我金融杠杆的撬动但是不大，尽管有的城市泡沫破灭没有形成次贷的问题。所以应该说中国房地产的金融特别是个贷这一块相对是安全的，从目前我看不出来美国次贷在中国会产生同样的问题。 现在的银监会和央行实际上对二套房的政策就是为了防止美国次贷这样的事件发生。金融杠杆要发挥它的杠杆作用，但是杠杆不能撬动太大，不能把低收入家庭没有支付能力的人购买欲望扩大之后，然后形成泡沫，然后会造成泡沫破灭性的问题。这是我要保持一定的份额，杠杆化到底有多大，杠杆一定要有，否则我们买房的积极性，老百姓不可能60%、70%要通过贷款实现，一定要保证贷款的安全性，特别是对个贷支付能力的审查，这方面要加强。 现在我们有很多缺陷，缺陷在于我们个人的收入证明虚假了很多。不要说一般的机构，银行内部虚假很多。有一些中介机构专门从事开虚假证明的，你提供给我几千元钱，我有几家真实的公司在那里给你开真实证明，这需要引起我们的高度关注。 提问：顾会长您好，我有这样的问题，您能不能谈一下北京市目前的别墅市场的发展状态，最近别墅市场在省级，这会影响到别墅市场的价格、供给方面？ 顾云昌：最近一个阶段表明中国的高端楼盘的市场也很火爆，包括别墅。别墅市场应该是这样，前几年各地组织了一些土地，这是陆陆续续推出来，2004年之后没有推出别墅用地。房地产市场大家知道供求关系，别墅需求只是一种产品。只不过现在别墅价格的提升，和人们的预期和别墅稀缺性的预期，可以看到别墅的价格在上涨，别墅的销售去年卖了一套大家高兴得不得了，现在卖掉十套也不稀罕。总的来看别墅市场不会有增长，现在没有迹象说继续可以放别墅用地，现在暂时不批别墅用地，实际上是多少年不批了，以后开放别墅用地可能性不大，是不是通过其它的方式来做，公开的不可能开别墅用地。 主持人魏加宁：我们以热烈的掌声感谢顾会长的精彩演讲。 今天上午三位嘉宾的演讲都非常精彩，我注意到几位专家都讲到了，如果没有国际金融危机冲击的话，中国经济也会进入到调整的阶段。而且有专家还提出来下半年应该以结构调整为主。大家讲得很精彩，我不一一作点评了，今天上午的会议开到这里，谢谢大家的支持。 ——完——
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